Bellaterra, 15 d’agost de 2024
LLUÍS TORRES| Avui compartim un article publicat fa un temps a La Vanguardia que ens dona a conèixer el nou negoci del Coliving, (un model de vida comunitària residencial de convivència que acull persones no relacionades biològicament que viuen a la mateixa unitat d’habitatge). Laia Coma, fundadora de Inèdit Barcelona, té llogades dos cases a Bellaterra, per fer negoci oferint aquest sistema relativament nou d’habitatge compartit.
Per José Ramón Zurdo, director de l’Agència Negociadora del Lloguer, l’auge del coliving és perquè “són lloguers menys intervinguts que els lloguers tradicionals de llarga estada” de manera que proporcionen “més rendibilitat amb menys risc” a inversors i promotors.
Inversors i promotors s’han llançat a desenvolupar coliving, flexliving i altres fórmules d’allotjaments col·lectius i temporals per evitar les rigideses que imposa la nova llei d’habitatge: la necessitat de destinar fins al 40% del sòl als nous desenvolupaments a construir habitatge social de lloguer i llarga durada dels contractes, amb límits també a l’actualització de rendes. Les noves fórmules, a més, tenen unitats més petites i afegeixen serveis, cosa que permet augmentar la rendibilitat dels projectes en un moment en què la pujada dels tipus d’interès ha fet que construir habitatge per a lloguer ( build to rent o BTR) ja no sigui rendible.
“La rendibilitat dels allotjaments flexibles és més alta perquè és un tipus d’actiu nou, i no hi ha historial del rendiment o de les dificultats. Els inversors veuen més risc i exigeixen més tornada”, reconeix Stefano Somoggi, director de residencial flexible de CBRE. Segons les dades de la mateixa consultora, construir habitatge per a lloguer a ubicacions urbanes proporciona una rendibilitat del 3,8% a Madrid i del 4,0% a Barcelona.
Per José Ramón Zurdo, director de l’Agència Negociadora del Lloguer, l’auge del coliving és perquè “són lloguers menys intervinguts que els lloguers tradicionals de llarga estada” de manera que proporcionen “més rendibilitat amb menys risc” a inversors i promotors.
Així, el nombre de llits en aquests allotjaments flexibles s’ha multiplicat per quatre en els darrers tres anys, fins a les 10.000 unitats, i hi ha projectes en marxa que preveuen que aquest número es dupliqui el 2025, segons les dades de la consultora CBRE. Fins al setembre del 2023, assenyala la firma, ha captat inversions per 306 milions d’euros, el 13% de la inversió institucional en residencial, que se sumen als 600 que va captar l’any passat. “Inverteixen sobretot fons i grups estrangers, perquè és una modalitat molt freqüent al Regne Unit o als Països Baixos, però ja hi ha operadors locals sospesant invertir”, assenyala Olga Beltrán, directora associada de l’àrea de residència de CBRE Barcelona.
Segons els experts jurídics del bufet Uría Menéndez, el coliving no és un arrendament d’habitatge, dels quals regula la Llei d’arrendaments urbans (LAU) perquè no satisfà la necessitat permanent d’habitatge, i s’ha de regir pel Codi civil, que dóna llibertat de pacte a les parts, com a arrendament temporal d’habitació o com a contracte d’allotjament, si es presten altres serveis a l’hoste (com ara neteja o bugaderia).
Un dels factors clau en el boom del flexliving és la possibilitat de construir-lo a sòls amb diferents qualificacions urbanístiques: residencial, però també terciari (que permet ús hoteler i comercial) o d’equipaments, encara que en cada cas els allotjaments són diferents.
“Els allotjaments no es regeixen per la LAU sinó pel codi civil, que dóna llibertat de pacte a les parts“
Segons CBRE, el coliving es construeix en sòl residencial en zones urbanes, amb poques zones comunes, mentre que en sòl terciari, a l’extraradi de les ciutats s’està construint Corporate Living: residències corporatives, per a joves professionals, en complexos de grans dimensions moltes zones comunes i serveis. Altres fórmules en auge, també en sòl terciari, són les residències de vacances o Vacation Living, a zones costaneres o rurals. En sòl d’equipament, en canvi, es poden construir residències per a col·lectius vulnerables, com ha fet l’Ajuntament a Barcelona, o en el cas dels promotors privats, per a gent gran, amb projectes de Senior Living.
Segons CBRE, actualment el 75% dels llits operatius s’ubiquen entre Madrid i Barcelona, encara que aquests allotjaments també estan en auge a zones que atrauen un alt volum de població flotant, com València, Màlaga i Biscaia.
Esteve Almirall, cofundador i director general de Node, una empresa especialitzada a promoure i gestionar espais d’habitatge flexible assenyala que la característica comuna dels seus residents és “que estan en un moment de transició: perquè canvien de ciutat, per estudis o feina, o perquè s’han separat o perquè estan en procés de reformes a casa seva”. Per això, assenyala, “malgrat el que sembla, no és només un allotjament per a joves”.
El nombre més gran de projectes en marxa s’enfoca al residencial corporatiu o Corporate Living ja que, segons les estimacions de CBRE, més del 80% de la demanda d’aquest tipus d’allotjaments procedeix de joves professionals que troben feina a una altra ciutat o desplaçats per la seva pròpia empresa, així com de nòmades digitals o d’autònoms que han d’atendre un client a una altra ciutat.
Aquest tipus de perfil, a més, és el que pot fer front als alts preus d’aquest tipus d’allotjaments. Segons les dades de CBRE, la tarifa mitjana del lloguer mensual d’una habitació és de 922 euros a Madrid i de 967 euros a Barcelona, amb forquilles que van des dels 600 euros a habitacions compartides als 1.500 euros/mes a Madrid i entre els 700 i 1.500 euros/mes a Barcelona.
Són preus alts, encara que no inclouen només l’allotjament sinó també els subministraments, roba de llit, neteja i opcions de lleure “per això les estades són naturalment curtes, de persones que quan coneixen més la ciutat i fan amics es muden a un pis compartit”, assenyala Somoggi.
Poden fer-se a terra residencial però també terciari i d’equipament i rendeixen més que el lloguer BTR
Node, que gestiona 4.000 habitacions a tot Espanya, assenyala que els seus edificis tenen una ocupació mitjana del 95%, amb una estada “llarga” (de més de sis mesos). “Els nostres allotjaments són una opció més per solucionar el problema de l’habitatge a les grans ciutats”, assenyala Almirall.
*Coliving (convivència), és un model de vida comunitària residencial que acull tres o més persones no relacionades biològicament que viuen a la mateixa unitat d’habitatge. Generalment, la convivència és un tipus de comunitat intencionada que ofereix habitatge compartit a persones amb valors o intencions similars. L’experiència de convivència pot incloure simplement debats en grup a les zones comunes o àpats setmanals, encara que sovint s’estendrà a espais de treball compartits i esforços col·lectius com ara viure de manera més sostenible. Un nombre creixent de persones a tot el món recorre a la convivència per tal d’aconseguir els mateixos beneficis que altres models de vida comunals (com les comuns o el cohabitatge ), com ara “confort, assequibilitat i un major sentiment de pertinença social”.
Font: La Vanguardia
BELLATERRA.CAT 