“El codi civil estableix que no es poden plantar arbres a menys de dos metres de distància de la mitgera (50 cm si són arbustos)”.
Els elements limítrofs entre diverses propietats són font de conflictes. Repassem breument algunes qüestions que se solen plantejar.
Problemes de mitgeres i límits
Un repàs als problemes més freqüents entre amos de finques confrontants. On cercar informació i com reaccionar.
Els elements limítrofs entre diverses propietats són font de conflictes. Repassem breument algunes qüestions que se solen plantejar.
Com conèixer els límits de la meva propietat
El límit és la línia perimetral que estableix els límits duna parcel·la o terreny. Afecta la ubicació exacta del terreny i la seva superfície. Podem consultar els límits a l’escriptura de propietat. Però aquesta no sempre existeix o en molts casos, no aclareix suficientment els dubtes, per exemple amb expressions comunes com “la finca limita a l’oest amb la propietat de Doña Leoncia…, o amb els hereus de Don Gastón”. En aquests casos cal consultar el Cadastre, per veure’ls dades físiques de la parcel·la.
Podeu consultar les dades del Cadastre a través d’Internet.
Si vostè estima que aquestes dades no són correctes o no es corresponen amb la realitat sobre el terreny, caldria recórrer a un mesurament topogràfic, efectuat per un topògraf (cost orientatiu: 850-1.000 euros). Amb el resultat, caldria interposar les accions oportunes per evitar que aquesta situació de fet pugui consolidar drets a favor d’un tercer.
Acció de delimitació i acció reivindicatòria
El codi civil reconeix a tot propietari el dret a delimitar-ne la propietat, amb citació dels propietaris de les finques confrontants. Si hi ha diferències d’apreciació de límits entre els diferents propietaris, caldria exercir l’anomenada acció reivindicatòria, destinada a recuperar la propietat ocupada per un tercer. Per això cal aportar el títol que acredita la nostra propietat, identificar la finca i demostrar que l’immoble o una part del mateix és ocupat pel demandat sense títol que ho justifiqui. Convé aportar proves com l’aixecament topogràfic (citat abans) i fins i tot testimonis d’altres propietaris.
La meva finca és menor que el que indiquen els plànols
Si li han venut una superfície inferior a l’acordada al document de compravenda, bé per mala fe, bé per inexactitud dels documents manejats, haurem d’exercitar davant del jutge l’anomenada acció per defecte de cabuda. Si l’aixecament topogràfic encarregat constata la diferència de superfície entre el terreny i allò declarat, es podria reclamar al venedor una suma equivalent a la diferència, sempre que la venda s’hagi fet en funció de la superfície. És a dir, si la venda es fa a tant alçat, com a cos cert, no podríem reclamar per defecte de cabuda, tret que la diferència sigui tal que la finca real no tingui res a veure amb la que apareix als papers (ens han venut una cosa per una altra).
La superfície de l’escriptura difereix molt de la superfície cadastral
Tots dos tipus de superfície són rellevants i interessa que coincideixin i corresponguin a la realitat. La majoria de les comunitats autònomes utilitzen la superfície que figura a les escriptures a efectes d’impostos, però a Madrid, per exemple, es pren la superfície cadastral per a la liquidació dels impostos sobre transmissions patrimonials i sobre successions i donacions. Per a l’IBI, el que compta és la superfície cadastral. En teoria, la superfície cadastral és més exacta que la que figura en escriptures, ia més inclou la part proporcional d’elements comuns i trasters, cosa que en moltes escriptures (sobretot antigues) no apareix. Per obtenir la superfície cadastral, bé s’han mesurat els immobles o bé s’han escanejat els plànols, si són recents. Per això gaudeixen d’una presumpció d’exactitud més gran,
No estic d’acord amb els límits del cadastre
Si discrepau de les dades cadastrals, podeu aportar al Cadastre la documentació pertinent per demostrar que hi ha un error, encara que això no és senzill. En principi, necessitaríem plànols de la finca en el seu estat actual, així com l’escriptura de divisió horitzontal, si escau, on figurin els coeficients de participació de cada veí als elements comuns. Si l’edificació és antiga i no disposem de plànols recents, caldrà un tècnic que dibuixi els plànols i adjunti un estat de superfícies i comuns. Però com s’ha dit, la superfície cadastral no té un valor jurídic i en cas de discrepància entre confrontants, caldrà recórrer al jutge, que és l’únic que pot valorar, de manera contradictòria, les dades de les escriptures públiques, de les inscripcions del registre de la propietat, del cadastre, dels pèrits,
A qui pertany el mur divisori
S’anomena mitgera la paret comuna a dos edificis contigus. En principi, es presumeix que un mur existent al límit entre dues propietats és mitger, és a dir, pertany igual als dos propietaris confrontants (en la seva extensió i gruix). No és que cadascú sigui propietari del 50%, sinó que tots dos són propietaris del 100%. Al conjunt de drets i obligacions que comporta l’existència i el gaudi en comú d’una paret per part dels propietaris d’edificis o finques contigus, separats per les divisions esmentades, és el que es coneix com a mitgera. Aquest element comú pot tenir formes diverses, naturals o artificials: mur, tàpia, fites, rierol, a prop, tanca, etc. A finques rústiques pot ser un simple canvi de cultiu.
Quines obligacions tenen els mitgers?
Ambdós propietaris tenen l’obligació de contribuir a les despeses de construcció, reparació i manteniment de la mitgera, en proporció al dret. Un propietari no pot obrir finestres en una mitgera. Per reparar la mitgera cal el consentiment exprés de tots els propietaris. Les despeses causades per l’acció d’un dels mitgers només són a càrrec seu. Aquest és un cas freqüent que sol acabar als jutjats: un dels propietaris realitza obres d’enderrocament o demolició a la seva zona i provoca danys (esquerdes, desplaçaments) a la propietat del veí. Per això és important extremar la precaució en els estudis previs a les obres que afectin la propietat contigua. En cas contrari es pot veure obligat per un tribunal a pagar les reparacions, les despeses de reallotjament del veí i els danys morals.
Puc recolzar-me al mur del veí per construir?
El mur que limita les finques no sempre és mitger. No ho és quan hi hagi un signe exterior o una prova en contra. Per exemple, constitueix un signe de no mitgera el fet que el mur compti amb finestres o buits oberts. També quan un dels propietaris pot provar que ell va construir el mur íntegrament a la seva parcel·la, per la qual cosa no es tracta d’una mitgera, encara que el límit exterior del mur suposi la divisió entre les dues parcel·les. Quan el mur que separi les dues propietats sigui privatiu d’un sol dels propietaris, si l’altre vol construir recolzant-se al mur existent pot arribar a pactar-hi (a canvi de diners, per exemple) la cessió del seu ús per meitat, convertint així el mur en mitgera. Així, cada propietari tindrà dret a edificar recolzant la seva obra a la paret mitgera o introduint bigues fins a la meitat del seu gruix. També la pot alçar a costa seva, indemnitzant els perjudicis que ocasioni amb l’obra.
Els arbres del veí em causen molèsties
El codi civil estableix que no es poden plantar arbres a menys de dos metres de distància de la mitgera (50 cm si són arbustos). A més, si les branques d’un arbre envaeixen el vol del terreny veí, el propietari pot exigir que es tallin. Si són les arrels les que s’introdueixen a la finca veïna, el propietari pot tallar-les per si mateix.
Terrenys rústics d’usos diferents
Algunes pàgines web (per exemple la del visor del Ministeri d’Agricultura ) poden servir per observar fotografies aèries de terrenys, on s’aprecia el tipus de cultiu practicat. De vegades, si es veu que les vinyes, per exemple, entren a la parcel·la que el cadastre assenyala com a pertanyent a un altre propietari, això pot ser un senyal que alguna cosa no funciona. O bé els límits del cadastre no són correctes, o bé hi ha hagut una invasió d’un propietari a les terres d’un altre. En qualsevol cas, això només el pot servir d’indici: com s’ha dit, per resoldre qüestions de delimitació de la propietat hauria d’acudir a les accions judicials pertinents .
Font: OCU
BELLATERRA.CAT 